법인으로 주택을 매입하면 세금이 줄어들까? 개인 명의와 법인 명의 차이

안녕하세요 Jamiepaper 부동산 경제인사이트 블로그입니다.

지금은 비록 해산절차를 밟고 있지만, 법인 명의로 주택을 거래해 본 유경험자로 오늘은 법인명의와 개인명의에 대해 주택거래 정보를 말씀드려 볼까 합니다.  

개인이 주택을 여러 채 취득할 경우 주택 수에 따라 취득세 부담이 달라집니다. 과거에는 3채까지는 괜찮았지만 4채부터 취득세율이 올라, 몇 채를 사도 무방했던 법인 명의 주택 구입이 편할 때가 있었습니다. 개인의 주택 구입 투기수요 억제 정책으로 개인의 투자를 막기 위한 정책으로 취득세율을 높였지만, 풍선효과처럼 법인을 이용한 주택 거래까지는 예상하지 못해, 법인 투자가 높아지기 시작한 시점이 있었습니다. 2020년 이전 부동산 상승기에는 법인을 설립해 주택을 매입하거나 임대사업을 운영하는 사례가 크게 늘었습니다.

그래서 정부는 다시 법인의 투자 수요를 막기 위해 2020년 8월 12일 이후 다주택자와 법인의 주택 취득세를 중과하면서, 법인이 주택을 취득하는 경우에는 부동산 가액과 관계없이 높은 취득세율이 적용될 수 있습니다. 일반적으로 법인의 주택 취득은 12% 취득세율이 문제 되며, 여기에 지방교육세와 농어촌특별세까지 더해지면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
하지만 이때, 지방 소재 공시가격 1억이하 주택에 대해 예외규정을 두어, 한때 지방 1억 이하 부동산이 들썩일 때도 있었습니다. 

지금은 부동산에 대한 관심도가 줄어 2025년부터는 지방 소재 공시가격 2억 원 이하 주택에 대해 다주택자와 법인의 주택 취득세 중과 적용 제외 기준이 완화되었습니다.

따라서 법인으로 주택을 매입할 때는 주택의 소재지, 공시가격, 취득 목적, 보유 기간을 함께 확인해야 합니다.

목차

1. 개인 명의 vs 법인 명의, 주택 매입 세금 차이
2. 법인 설립 투자, 세금 외에도 확인해야 할 부분
3. 법인 명의 주택 매입 전 꼭 확인할 4가지
4. 사원용 주택·기숙사로 사용하는 경우
5. 마무리

1. 개인 명의 vs 법인 명의, 주택 매입 세금 차이

구분	개인 명의	법인 명의
취득세	주택 수, 조정대상지역, 취득가액에 따라 다른 세율 적용 (블로그 취득세 내용 참조)	일반적으로 12%의 높은 취득세율. 다만 지방 소재 공시가격 2억 원 이하 주택 등은 중과 제외
재산세	매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과	개인과 동일
종합부동산세	공시가격 합계액, 주택 수, 1세대 1주택 여부 등에 따라 과세 여부와 세율 적용	기본 공제 없음, 단일세율 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 법인 종부세율이 다르게 적용 (2023년 귀속분 이후: 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%)
양도 단계	양도소득세가 적용. 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제 등 개인에게 적용되는 제도를 함께 검토	법인세로 과세. 여기에 주택 양도 시 토지 등 양도소득에 대한 추가 법인세 20%가 적용 양도차익또한 단일 세율적용으로 개인에 비해 차익이 적을경우 불리하지만, 클 경우 유리함.
주의점	누진세율, 보유여건의 차 발생	법인 자금을 개인적으로 사용할 경우 가지급금, 상여, 배당 문제까지 검토

2. 법인 설립 투자, 세금 외에도 확인해야 할 부분

법인 설립을 통한 부동산 투자는 세금만 보고 판단하기 어렵습니다. 법인세율만 보면 개인보다 유리해 보일 수 있지만, 실제로는 설립비용, 세무기장료, 결산 비용, 법인세 신고, 4대보험, 대출 심사, 자금 인출 문제까지 함께 고려해야 합니다.

특히 법인 통장에 있는 돈은 대표 개인 돈이 아니기 때문에, 자금을 개인적으로 사용하면 가지급금, 상여, 배당 문제가 생길 수 있습니다. 또한 신설 법인은 매출이나 재무제표가 부족해 대출 심사가 까다로울 수 있고, 나중에 부동산을 처분한 뒤에도 법인 청산이나 미처분이익 정리 문제가 남을 수 있습니다.

따라서 법인으로 부동산 투자를 고민한다면 단순히 “법인세율이 낮다”는 이유만으로 접근하기보다, 설립부터 운영, 매각, 자금 회수, 청산까지 전체 흐름을 함께 검토해 보는 것이 좋습니다.

3. 법인 명의 주택 매입 전 꼭 확인할 4가지

구분	확인 내용
1세대 1주택 비과세 없음	개인은 일정 요건을 갖추면 1세대 1주택 비과세를 검토할 수 있습니다. 하지만 법인은 개인의 주거 목적 비과세 개념이 적용되지 않습니다. 따라서 법인 명의 주택은 매각 단계에서 개인보다 불리할 수 있습니다.
법인 자금과 개인 자금 구분	법인 명의로 주택을 취득했다면 법인 자금과 개인 자금을 명확히 구분해야 합니다. 대표자가 법인 자금을 개인적으로 사용하거나 법인 주택을 사적으로 이용하면 가지급금, 상여, 배당 문제가 생길 수 있습니다.
주택은 법인 투자에 불리한 세제 가능	법인 명의 부동산이라고 해서 모두 불리한 것은 아니지만, 주택은 정책적으로 세금 부담이 강화된 자산입니다. 취득세, 종합부동산세, 법인세 추가과세까지 함께 검토해야 합니다.
매입보다 매각이 더 중요	취득할 때는 법인 명의가 깔끔해 보여도, 나중에 매도할 때 법인세와 주택 양도에 대한 추가 법인세가 함께 문제 될 수 있습니다. 또한 법인에 남은 자금을 개인에게 가져오는 과정에서 배당, 상여, 가지급금 정리 문제가 생길 수 있으므로 실제 손에 남는 금액을 기준으로 계산해야 합니다.

4. 사원용 주택·기숙사로 사용하는 경우는 다르게 볼 수 있을까?

법인이 취득한 주택이라도 실제로 사원용 주택이나 기숙사로 사용하는 경우에는 일반적인 투자 목적 주택과 다르게 볼 수 있습니다. 예를 들어 종합부동산세에서는 일정 요건을 갖춘 사원용 주택, 건축법상 기숙사 등이 합산배제 대상에 포함될 수 있습니다.

국세청 안내에 따르면 사원용 주택은 과세기준일 현재 종업원의 주거를 위해 무상 또는 저가로 제공하는 사용자 소유 주택으로, 국민주택규모 이하이거나 공시가격 6억 원 이하인 경우 합산배제 대상이 될 수 있습니다. 다만 보증금 등 임대조건, 사용 기간, 실제 종업원 제공 여부를 함께 확인해야 합니다.

2026년부터는 인구감소지역 내에서 기업이 사원에게 임대할 목적으로 취득하는 전용면적 85㎡ 이하 공동주택이나 기숙사에 대해 취득세 감면 제도가 신설된 내용도 있습니다. 다만 이는 지역, 면적, 임대 목적 등 요건이 붙는 제도이므로 일반적인 법인 주택 투자와는 구분해서 봐야 합니다.

따라서 법인 명의 주택이라도 투자용인지, 임대사업용인지, 사원 복지용인지에 따라 세금 판단이 달라질 수 있습니다. 단순히 “법인 주택은 모두 중과된다”라고 보기보다 실제 사용 목적과 요건 충족 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

Jamie's Think

개인적으로 법인 명의 주택 매입은 단순한 절세 수단으로 보기 어렵다고 생각합니다.

예전에는 법인을 활용해 부동산을 매입하는 방식이 비교적 활발했지만, 지금은 주택에 대한 법인 관련 세제가 많이 강화되었습니다.

단순 투자용 아파트 매입을 고려하신다면 법인 투자가 현 부동산 세금 혜택으로 유리한 부분은 적을 수 있습니다. 상가, 빌딩 비거주 오피스텔 유지 보수 등 비용처리 부분이나, 단기간 보유등의 목적을 충분히 고려하시어 충분한 상담을 통해 법인 설립을 판단하셔야 합니다. 

결국 법인 명의라는 형식보다 중요한 것은 그 부동산을 어떤 목적으로 보유하고, 임대·관리·처분 계획을 어떻게 세울 것인지라고 생각합니다. 법인으로 부동산 투자를 고민한다면 매입 전 세무 전문가와 구체적인 시뮬레이션을 해보는 것이 안전합니다. 

5. 마무리

오늘은 저의 실 체험을 바탕으로 부동산관점에서 법인과 개인의 부동산 세법을 살펴보았습니다.
법인 명의 주택 매입은 누군가에게는 사업 구조를 정리하는 방법이 될 수 있지만, 단순히 세금을 줄이기 위한 수단으로 접근하기에는 위험한 부분이 많습니다.

취득세, 재산세, 종합부동산세, 법인세뿐 아니라 법인 운영비용, 대출, 자금 인출, 청산 문제까지 함께 검토해야 합니다. 특히 주택은 세법상 규제가 강하게 적용되는 자산이기 때문에, 법인으로 매입하기 전에는 반드시 전체 흐름을 계산해 보는 것이 좋습니다.

궁금한 점이나 함께 이야기 나누고 싶은 내용이 있으시면 언제든 쪽지나 메일로 연락 주세요. 제가 아는 범위에서 최대한 도움이 될 수 있도록 답변드리겠습니다.