2026년 8·3 부동산 세제개편안 총정리: 종합부동산세와 양도소득세, 무엇이 달라질까?

안녕하세요. 서울의 경우 부동산 가격이 많이 올랐습니다. 최근 주변에서 집을 샀다는 사람은 없는데, 부동산 거래 금액을 보면 실거래가 기준으로도 많이 오른것 사실입니다. 이럴때 조만간 또 부동산 정책이 하나 더 나오겠구나 생각이 들었습니다.
이번 정책 토론을 지켜본 자로써, "세금이 오르겠구나!" 저만의 생각은 아닐 것입니다.

드디어 그 기다림 끝에,  정부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회를 열고 「2026년 세제개편안」을 발표했습니다.

이번 발표는 흔히 ‘8·3 부동산 대책’이라고 불리고 있지만, 정확히 말하면 부동산 공급이나 대출 규제를 종합적으로 다룬 대책이라기보다 종합부동산세와 양도소득세를 중심으로 한 부동산 세제개편안입니다. 그래서 제 블로그 카테고리도 세금가이드로 넣게 되었습니다. 블로그 글을 작성하면서 내용을 정리해보지만, 이번 세제 개편으로 전체 임대차 시장에 공급면에서 특히 양질의 20억대 매물 전월세가 더욱 부족해 지지 않을까 아쉬움이 듭니다. 아직 국회 심의 과정을 거쳐 일부 내용과 시행 시기가 변경 될수 있으니, 실제 적용 여부는 최종 개정 법률을 확인하면 좀 더 지켜볼 예정입니다.

 

 

1. 이번 개편안의 핵심 방향은  ‘보유 중심 과세’에서 ‘거주와 주택가액 중심 과세’

이번 부동산 세제개편안의 핵심은 두가지입니다.

첫째, 주택을 장기간 보유한 사실보다 실제로 거주한 사실을 봅니다. (보유와 거주 차이를 분명히 합니다.)

둘째, 종합부동산세를 계산할 때 단순한 주택 수보다 보유한 주택의 총가액을 더욱 중요하게 반영합니다.
(똘똘한 한채도 종부세 대상이 될수 있습니다.)

2. 양도소득세 장기보유특별공제 개편, ‘보유공제’에서 ‘거주공제’로 전환

현재 1세대 1주택자가 일정 요건을 충족하면 주택의 보유 기간과 거주 기간에 따라 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.

이번 개편안은 이 가운데 단순히 오래 보유했다는 이유로 적용되는 공제를 줄이고, 실제로 거주한 기간에 대한 공제를 강화하는 방향을 제시했습니다. 즉, 앞으로는 주택을 오랫동안 가지고만 있었던 경우보다 해당 주택에서 실제로 오래 거주한 사람이 더 많은 세제 혜택을 받을 가능성이 커집니다.

이는 실거주 목적의 1주택자를 보호하고, 거주하지 않는 고가주택을 장기간 보유하면서 공제를 받는 사례를 줄이려는 취지로 해석됩니다. 다만 세부 공제율과 적용 대상, 보유 기간별 계산 방식은 최종 법률과 시행령을 반드시 확인해야 합니다.

3. 종합부동산세 기본공제 개편

종합부동산세에서 가장 눈에 띄는 변화 중 하나는 주택분 기본공제금액을 실제 거주 여부에 따라 다르게 적용하는 것입니다.

구분	현재 기본공제	개편안	주요 영향
거주하는 1세대 1주택자	12억 원	14억 원	실거주 1주택자의 종부세 부담 완화
거주하지 않는 1주택자	12억 원	9억 원	임대 중이거나 실제 거주하지 않는 경우 세 부담 증가 가능
다주택자 등 그 밖의 주택 보유자	9억 원	4억 원 + 5억 원 × 거주용 주택가액 ÷ 전체 주택가액	실거주 주택의 가액 비중이 높을수록 공제금액 증가

※ 거주하는 1세대 1주택자의 공제금액 14억 원은 정부 설명상 일반적인 시가 약 20억 원 수준에 해당합니다.
※ 다주택자 등의 경우 실제 거주하는 주택이 없거나 거주 주택의 가액 비중이 낮으면 기본공제금액이 줄어들 수 있습니다.

4. 종부세 공정시장가액비율 인상

종합부동산세는 주택 공시가격에서 기본공제금액을 뺀 뒤, 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 계산합니다. 따라서 공정시장가액비율이 올라가면 같은 공시가격과 같은 세율을 적용받더라도 실제 종부세 부담은 증가합니다.

구분	현재	2027년	2028년 이후
1세대 1주택자 및 지방 1·2주택자	60%	70%	70%
3주택 이상 보유자 및 조정대상지역 주택 보유자	60%	70%	80%

※ 조정대상지역에 주택을 보유하더라도 1세대 1주택자는 2028년 이후 80% 적용 대상에서 제외됩니다.

결국 3주택 이상 보유자나 조정대상지역 주택 보유자는 공시가격이 변하지 않더라도 공정시장가액비율 인상만으로 종부세 과세표준이 커질 수 있습니다.

5. 종부세 세율 기준을 주택 수에서 주택가액으로 전환

현재 종합부동산세는 보유 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 적용 세율이 달라질 수 있습니다. 이번 개편안은 이러한 주택 수 중심의 세율 체계를 보유 주택의 가액을 중심으로 판단하는 체계로 단계적으로 일원화하겠다는 내용을 담았습니다.

예를 들어 지방의 저가주택 여러 채를 보유한 사람과 서울의 초고가주택 한 채를 보유한 사람 사이의 과세 형평성 문제를 줄이겠다는 취지입니다. 다만 정부 인포그래픽에는 구체적인 과세표준 구간별 세율과 단계적 전환 일정이 모두 나타나 있지는 않습니다. 다주택자의 경우 주택가액이라 할지라도 주택수에 대한 세율기준이 달라 종부세 부담이 크게 달라지진 않을것으로 보입니다. 실제 세율표와 적용 시점은 정부가 제출하는 세법개정안 상세 자료와 향후 국회 심의 결과를 확인해야 합니다.

6. 종부세 세 부담 상한 150%에서 200%로 인상

현재 종합부동산세에는 전년도에 비해 세금이 지나치게 급격히 증가하는 것을 막기 위한 세 부담 상한이 적용됩니다. 현재 상한은 직전 연도 세 부담의 150%이지만, 개편안에서는 이를 200%로 높일 예정입니다. 이부분은 그간 세제개편에서 처음으로 인용된 부분입니다. 전년비 세금이  급격히 올라도 150% 상한이 있어 일반적으로 금액 추정 대비책이 마련되었다면 그 상한을 200%로 둔다는것은 전년비 100% 까지는 늘수 있다는 한도를 높인것으로 보유세를 올리겠다는 정부의 의지가 담겨 보입니다.   

예를 들어 일정한 조건에서 전년도 관련 세액이 500만 원이었다면, 현재는 최대 750만 원까지 세 부담이 제한되지만 개편 후에는 최대 1,000만 원까지 늘어날 가능성이 있습니다. 물론 실제 계산에서는 재산세와 종부세, 주택 수와 가액 등 여러 조건을 함께 고려해야 하므로 단순히 전년도 종부세액만으로 계산할 수는 없습니다.

그러나 공정시장가액비율 인상과 세 부담 상한 확대가 동시에 적용되면 일부 고가주택 보유자와 다주택자는 세 부담이 빠르게 증가할 수 있습니다.

7. 종부세 납부유예 대상 확대

종합부동산세를 납부할 현금은 부족하지만 거주 주택의 가치가 높아 세금이 발생하는 고령층을 위해 납부유예 제도도 확대됩니다.

현재는 대체로 다음과 같은 요건을 갖춘 1세대 1주택자가 납부유예를 신청할 수 있습니다.

• 60세 이상이거나 해당 주택을 5년 이상 보유
• 종합부동산세액이 100만 원 초과
• 총급여가 7,000만 원 이하 등

개편안에서는 소득요건을 총급여 8,000만 원 이하로 완화합니다.

이와 함께 65세 이상 고령자가 10년 이상 실제 거주한 주택 때문에 세 부담이 큰 경우에도 납부유예를 확대하는 내용이 포함됐습니다. 납부유예는 세금을 면제해 주는 제도가 아니라 주택을 양도하거나 상속·증여하는 시점까지 납부를 미뤄주는 제도라는 점에 주의해야 합니다.

8. 10년 이상 거주한 1주택자 양도세 기본공제 확대

10년 이상 거주한 1세대 1주택자가 주택을 양도하는 경우 양도소득 기본공제를 크게 확대하는 방안도 제시됐습니다.

현재 양도소득 기본공제는 연간 250만 원입니다. 개편안에서는 양도가액 30억 원 이하 주택을 10년 이상 실제 거주한 1세대 1주택자에 대해 기본공제를 2,500만 원으로 확대할 예정입니다.

다만 기본공제가 250만 원에서 2,500만 원으로 늘어난다고 해서 양도소득세가 2,250만 원 줄어드는 것은 아닙니다.

과세 대상이 되는 양도차익에서 공제되는 금액이 늘어나는 것이므로, 실제 절감되는 세금은 양도차익과 적용 세율에 따라 달라집니다.

예를 들어 10년 이상 실제 거주한 1세대 1주택을 양도하여 양도차익이 5억 원 발생했다고 가정해 보겠습니다.

양도차익	5억 원	5억 원
기본공제	250만 원	2,500만 원
공제 후 양도차익	4억 9,750만 원	4억 7,500만 원

즉, 개편안에서는 추가로 2,250만 원을 더 공제받을 수 있습니다. 다만 양도소득세가 2,250만 원 줄어드는 것은 아닙니다.

양도소득세는 공제 후 남은 양도차익에 세율을 적용하여 계산하기 때문에, 실제 절세 효과는 개인의 양도차익 규모와 적용 세율에 따라 달라집니다. 예를 들어 적용 세율이 30%라면 세금은 약 675만 원 정도 감소할 수 있고, 세율이 더 높다면 절세 효과도 커질 수 있습니다.

9. 다주택자 양도소득세 중과 한시 완화

정부는 조정대상지역 주택을 양도하는 다주택자에게 적용되는 양도소득세 중과를 한시적으로 완화하는 내용도 포함했습니다. 이 부분을 두고 다주택자 양도세 중과 유예를 단순히 연장한 것이라는 해석도 나왔습니다. 그러나 대통령실은 2026년 8월 4일 브리핑을 통해 ‘다주택자 양도세 중과 유예를 연장했다’는 해석은 오해라고 설명했습니다.

따라서 기존 유예 제도를 아무 조건 없이 그대로 연장한 것으로 단정하기보다는, 정부가 제시할 구체적인 적용 대상과 기간, 매도 조건을 확인해야 합니다.

이번 조치에는 시장에 매물을 유도하려는 목적이 포함된 것으로 보이지만, 세부 시행 요건이 확정되기 전까지 매도 여부를 성급하게 결정하는 것은 주의할 필요가 있습니다.

10. 65세 이상 1주택자의 지방 이전 지원

수도권 주택에서 5년 이상 거주한 65세 이상 1주택자가 해당 주택을 처분하고 비수도권으로 이주하는 경우 양도소득세를 한시적으로 감면하는 방안도 신설됩니다.

정부 발표안에 따르면 감면율과 한도는 다음과 같습니다.

• 2027년 처분·이주: 양도소득세 50% 감면, 최대 5억 원
• 2028년 처분·이주: 양도소득세 30% 감면, 최대 3억 원

수도권 고령층의 지방 이전을 유도하고, 수도권 주택의 매물 출회를 촉진하려는 정책으로 볼 수 있습니다. 다만 ‘5년 이상 거주’, ‘65세 이상’, ‘비수도권 이주’ 등의 요건을 모두 충족해야 할 가능성이 높으므로 구체적인 시행 요건을 확인해야 합니다.

11. 누가 유리하고 누가 불리할까?

상대적으로 유리할 수 있는 사람	세 부담이 커질 수 있는 사람
본인 소유 주택 한 채에서 장기간 실제 거주한 사람 10년 이상 거주한 주택을 양도하려는 1세대 1주택자 종부세를 납부할 현금이 부족한 고령 1주택자 수도권 주택을 처분하고 지방으로 이주하려는 65세 이상 1주택자 지방에 1채 또는 2채의 주택을 보유한 사람	주택은 한 채지만 본인이 실제 거주하지 않는 사람 3주택 이상 보유자 조정대상지역에 주택을 보유한 사람 공시가격이 높은 주택을 여러 채 보유한 사람 기존의 보유 기간 중심 장기보유특별공제에 의존했던 비거주 주택 보유자

※ 실제 세 부담은 주택 수, 공시가격, 거주 기간, 조정대상지역 여부 및 최종 세법 개정 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

12. 법인 보유 주택에도 그대로 적용될까?

이번 개편안의 상당 부분은 1세대 1주택자, 실제 거주자, 고령자 등 개인 납세자를 중심으로 설계돼 있습니다.

법인은 주택에서 실제로 ‘거주’할 수 없기 때문에 거주용 1주택자 기본공제나 고령자 납부유예, 장기 실거주자 양도세 혜택을 적용받기 어렵습니다. 또한 일반 법인의 주택분 종합부동산세는 개인과 달리 기본공제가 적용되지 않고 별도의 법인 세율 체계가 적용돼 왔습니다.

따라서 법인 소유 주택의 종부세와 관련해서는 이번 발표의 개인 대상 공제금액만 보고 세 부담을 판단해서는 안 됩니다. 법인 주택분 종부세율과 공정시장가액비율, 세 부담 상한 적용 여부가 개정안에서 어떻게 정리되는지 별도로 확인해야 합니다.

13. 8월 3일 부동산시장 점검회의와는 별개

2026년 8월 3일에는 세제개편안 발표와 함께 대통령 주재 부동산 및 주식시장 점검회의도 열렸습니다.

대통령실 발표에 따르면 정부는 2022년 이후 누적된 주택 공급 부진을 ‘공급 절벽’으로 진단하고, 공급 물량과 공급 속도를 높이기 위한 행정·금융·재정·규제 완화 방안을 검토하기로 했습니다.

그러나 해당 회의에서 구체적인 공급 물량이나 신규 택지, 재건축 규제 완화, 대출 규제 변경안이 확정 발표된 것은 아닙니다. 따라서 8월 3일 회의 내용을 세제개편안과 하나의 확정된 부동산 종합대책처럼 묶어 설명하는 것은 주의해야 합니다.

향후 별도의 금융 및 주택 공급 후속대책이 발표될 가능성이 있으므로 추가 발표를 확인할 필요가 있습니다.

14. 마무리하며

2026년 8·3 부동산 세제개편안은 단순히 다주택자의 세금을 일괄적으로 올리거나 내리는 대책이라기보다, 실제 거주 여부와 주택가액을 중심으로 부동산 세제를 다시 설계하려는 개편안에 가깝습니다.

장기간 실제 거주한 1주택자에게는 공제와 납부유예를 확대하는 반면, 거주하지 않는 1주택자나 고가주택·다주택 보유자에게는 종합부동산세 부담을 높이는 방향이 비교적 분명하게 나타납니다.

특히 공정시장가액비율 인상과 세 부담 상한 확대가 함께 추진되기 때문에 다주택자와 조정대상지역 주택 보유자는 향후 예상 세액을 다시 계산해 볼 필요가 있습니다.

다만 이번 발표는 아직 정부의 세법개정안 단계입니다. 국회 심의 과정에서 내용과 시행 시기가 달라질 수 있으므로 실제 매도, 증여, 임대 또는 법인 정리와 같은 중요한 의사결정은 최종 개정 법률과 전문가의 검토를 거쳐 판단하는 것이 안전합니다.

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