2026년 주택 취득세 기준 정리 : 1주택·2주택·조정대상지역 세율표

안녕하세요! jamiepaper 부동산 경제 인사이트입니다.

부동산을 살 때 가장 먼저 확인해야 하는 세금 중 하나가 취득세입니다. 집을 살 때는 매매가격만 준비하면 되는 것이 아니라, 취득세와 지방교육세, 경우에 따라 농어촌특별세까지 함께 고려해야 합니다. (실무적으로 취득 시 법무비용이 있지만 그 부분은 다음 블로그 내용으로 담도록 하겠습니다.) 

특히 주택 취득세는 주택 가격, 보유 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 세율이 달라질 수 있습니다. 1주택자는 보통 1~3%의 기본세율을 적용받지만, 다주택자가 조정대상지역 주택을 취득하면 8% 또는 12%의 중과세율이 적용될 수 있습니다.

이번 글에서는 2026년 기준으로 주택 취득세율을 표 중심으로 쉽게 정리해 보겠습니다.

1. 취득세는 집을 살 때 내는 지방세다

취득세는 부동산을 취득한 사람에게 부과되는 지방세입니다. 위택스에서 확인이 가능하고, 보통 지자체에 납부를 하며, 아파트, 단독주택, 토지, 상가 등을 취득하면 취득세 신고와 납부를 확인해야 합니다. 

일반적으로 주택을 매매로 취득한 경우에는 취득가액과 보유 주택 수에 따라 세율이 달라집니다.
또한 취득세만 보는 것이 아니라 지방교육세와 농어촌특별세까지 함께 계산해야 실제 납부액에 가까워집니다.

아래 큰 기준의 요약표를 토대로 같은 집이지만 취득세금액이 달라지는 이유에 대해 알보겠습니다. 

취득세를 볼 때 확인할 것

주택 취득가액 · 현재 보유 주택 수 · 조정대상지역 여부 · 전용면적 85㎡ 초과 여부 · 일시적 2주택 여부

2. 1 주택자 기본 취득세율

1 주택자가 주택을 취득하는 경우에는 일반적으로 취득가액에 따라 1~3%의 취득세율이 적용됩니다. 6억 원 이하 주택은 취득세 1%, 9억 원 초과 주택은 취득세 3%가 기본 구조입니다. 6억 원 초과 9억 원 이하 구간은 취득가액에 따라 1~3% 사이에서 세율이 달라집니다.

취득가액	취득세 본세	지방교육세 포함 전용 85㎡ 이하	지방교육세·농특세 포함 전용 85㎡ 초과
6억 원 이하	1%	약 1.1%	약 1.3%
6억 초과~9억 이하	1~3%	취득세율 + 지방교육세	취득세율 + 지방교육세 + 농특세
9억 원 초과	3%	약 3.3%	약 3.5%

여기서 흔히 말하는 “취득세 1.1%”는 취득세 본세 1%에 지방교육세 0.1%가 더해진 금액을 의미하는 경우가 많습니다. 전용면적 85㎡를 초과하는 주택은 농어촌특별세가 추가될 수 있어 실제 부담률이 더 높아질 수 있습니다.

3. 다주택자 취득세율은 조정대상지역 여부가 중요하다

다주택자의 취득세는 취득하는 주택이 조정대상지역인지, 비조정대상지역인지에 따라 크게 달라집니다.
일반적으로 취득하는 주택이 조정대상지역에 있으면 2 주택부터 중과세율이 적용될 수 있습니다.
반면 비조정대상지역은 2 주택까지는 기본세율이 적용되고, 3 주택부터 중과세율이 적용됩니다.

여기서 한가지 궁금할 수 있는 점을 미리 풀어드린다면, 
주택 취득세 중과 여부를 판단할 때는 기존 주택의 소재지보다 새로 취득하는 주택이 조정대상지역에 있는지가 중요합니다.
1주택자가 조정대상지역의 주택을 추가로 취득해 2주택자가 되면 원칙적으로 8%의 중과세율이 적용됩니다. 반면 새로 취득하는 주택이 비조정대상지역이라면, 기존 주택의 소재지와 관계없이 2주택까지는 취득가액에 따른 1~3%의 기본세율이 적용됩니다.

다만 일시적 2주택이나 저가주택 등에는 예외 규정이 있습니다. 저가주택은 취득세상 시가표준액을 기준으로 수도권은 1억 원 이하, 수도권 외 지역은 2억 원 이하인 경우 중과 대상이나 주택 수 산정에서 제외될 수 있습니다. 다만 주택의 소재 지역과 유형에 따라 예외가 있으므로, 취득 전 세대별 주택 수와 신규주택의 소재지, 시가표준액 등을 확인한 후 전문가나 관할 지방자치단체에 문의하는 것이 안전합니다.

취득 후 주택 수	조정대상지역 취득	비조정대상지역 취득	핵심 포인트
1주택	1~3%	1~3%	기본세율 적용
2주택	8%	1~3%	조정대상지역 2주택은 중과 가능
3주택	12%	8%	비조정도 3주택부터 중과
4주택 이상	12%	12%	지역과 관계없이 고율 중과
법인	12%	12%	주택 수와 관계없이 중과

국토교통부 정책풀이집에서도 1 주택자가 비조정대상지역 주택을 취득하면 1~3%, 1주택자가 조정대상지역 주택을 추가 취득하면 8%, 2 주택자가 비조정대상지역 주택을 추가 취득하면 8%, 2주택자가 조정대상지역 주택을 취득하면 12%로 설명하고 있습니다.

주의할 점

취득세는 “내가 현재 몇 채를 가지고 있는가”만 보는 것이 아니라, 새로 사는 주택이 조정대상지역인지도 함께 봐야 합니다.
같은 2주택이라도 조정대상지역 주택을 사는 경우와 비조정대상지역 주택을 사는 경우 취득세 부담이 크게 달라질 수 있습니다.

4. 실제 납부액은 취득세 본세만 보면 안 된다

취득세율을 볼 때 가장 많이 헷갈리는 부분이 있습니다. 표에서는 취득세율이 1%, 3%, 8%, 12%처럼 보이지만 실제 납부할 때는 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 붙을 수 있습니다.

구분	취득세 본세	지방교육세	농어촌특별세	실제 부담 느낌
6억 이하 1주택 전용 85㎡ 이하	1%	0.1%	없음	약 1.1%
6억 이하 1주택 전용 85㎡ 초과	1%	0.1%	0.2%	약 1.3%
9억 초과 1주택 전용 85㎡ 이하	3%	0.3%	없음	약 3.3%
9억 초과 1주택 전용 85㎡ 초과	3%	0.3%	0.2%	약 3.5%

따라서 “1 주택자는 1%”라고만 생각하면 실제 납부액과 차이가 날 수 있습니다. 실무적으로는 지방교육세까지 포함해 1.1%로 이해하는 경우가 많고, 전용면적 85㎡ 초과 주택은 농어촌특별세까지 함께 보는 것이 좋습니다.

5. 일시적 2 주택은 중과 예외를 확인해야 한다

이사 과정에서 기존 주택을 팔기 전에 새 집을 먼저 사는 경우가 있습니다. 이런 경우 일시적으로 2 주택이 될 수 있는데, 일정 요건을 충족하면 중과세율이 아니라 기본세율을 적용받을 수 있습니다.

예를 들어 기존 주택을 보유한 상태에서 새 주택을 취득했더라도, 법에서 정한 기간 안에 종전 주택을 처분하면 일시적 2 주택으로 보아 중과를 피할 수 있는 경우가 있습니다. 최근 세무 칼럼과 실무 안내에서도 일시적 2주택의 경우 일정 요건을 충족하면 1~3% 기본세율을 적용받을 수 있다고 설명하고 있습니다.

개인적으로 저는 기존 주택을 처분하고 새 주택으로 갈아타는 일시적 2주택을 전제로 신규 주택을 취득했고, 당시에는 취득세 기본세율을 적용받았습니다. 다만 과거에는 조정대상지역 주택을 추가로 취득한 경우 종전주택을 6개월 이내에 처분해야 하는 기준이 적용된 시기가 있어, 매도 시기를 맞추지 못할까 상당히 부담을 느꼈던 경험이 있습니다.

현재는 관련 기준이 완화되어 일반적으로 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 처분하면 일시적 2주택 요건을 충족할 수 있습니다. 다만 부동산 세법과 규제는 개정이 잦고, 취득세와 양도소득세의 판단 기준도 서로 다를 수 있으므로 실제 매매 시점의 법령을 반드시 다시 확인해야 합니다.

아래에서는 제 경험을 바탕으로 일시적 2주택의 취득세 적용 기준과 종전주택 양도 시 주의할 점을 조금 더 구체적으로 정리해 보겠습니다.

일시적 2주택 확인 포인트

이사 목적의 신규 주택 취득인지 확인
종전 주택 처분기한 확인
조정대상지역 여부 확인
기한 내 처분하지 못할 경우 추징 가능성 확인

※ 취득세  일시적 2주택 적용

1세대가 기존 주택을 한 채 보유한 상태에서 이사·직장이전 등의 사유로 새 주택을 먼저 취득하면 일시적으로 2 주택자가 됩니다. 이때 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 처분하면, 신규주택을 다주택 취득세 중과 대상에서 제외하고 일반 주택 취득세율을 적용받을 수 있습니다. 주택이 조정대상지역에 있는지와 관계없이 현재 처분기한은 3년입니다.

구분	내용
판단 시점	신규주택을 취득하는 시점
기본 상태	1세대가 종전주택 등을 1개 보유
신규 취득	이사·직장이전 등으로 다른 주택 1채 추가 취득
종전주택 처분기한	신규주택 취득일부터 3년 이내
요건 충족 시	신규주택에 다주택 취득세 중과를 적용하지 않음
3년 내 미처분 시	일시적 2주택 특례가 배제되어 중과세액 차액이 발생할 수 있음

※ 양도세 기준과 혼동하면 안 되는 부분

취득세의 일반적인 주택 갈아타기 특례에는 양도세에서 따지는 다음 요건이 그대로 적용되지 않습니다.

• 종전주택을 취득하고 1년이 지난 뒤 신규주택을 취득해야 한다는 요건
• 종전주택을 2년 이상 보유해야 한다는 요건
• 종전주택에서 2년 이상 거주해야 한다는 요건

취득세에서는 기본적으로 신규주택 취득 당시 세대의 주택 수와 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 처분 여부가 핵심입니다. 현행 「지방세법 시행령」 제28조의 5에도 일반적인 일시적 2 주택 요건으로 별도의 1년 취득 간격이나 2년 보유·거주 요건은 규정되어 있지 않습니다.

간단한 예시 들어보겠습니다.

김 씨가 기존 아파트 한 채를 보유한 상태에서 2026년 8월 10일 새 아파트를 취득했다고 가정해 보겠습니다.

김 씨가 2029년 8월 10일까지 종전 아파트를 처분하면, 새 아파트는 일시적 2 주택으로 인정되어 다주택 취득세 중과 대상에서 제외될 수 있습니다. 반대로 처분기한까지 종전주택을 처분하지 않으면 일시적 2주택 특례를 적용받지 못해 취득 당시 감면받았던 중과세액 차액을 부담할 수 있습니다.

핵심 정리
취득세에서 일시적 2 주택이란 새 주택을 취득한 뒤 3년 이내에 종전주택을 처분하는 갈아타기 특례입니다. 양도세의 보유·거주 요건과 구분하여 판단해야 합니다.

다만 종전 자산이나 신규 자산에 분양권·조합원입주권·주거용 오피스텔이 포함된 경우에는 주택 수와 3년 기산점이 달라질 수 있으므로 별도로 확인해야 합니다.

일시적 2 주택은 양도세에서도 중요한 개념이지만, 취득세에서도 세율을 결정하는 중요한 기준입니다. 따라서 갈아타기 매수를 할 때는 취득세 중과 여부를 먼저 계산해 보는 것이 좋습니다.

6. 취득세 계산 예시

취득세는 세율표만 보면 이해가 되지만, 실제 금액으로 보면 부담 차이가 더 명확합니다. 아래는 단순 예시입니다.

사례	취득가액	적용 세율	취득세 본세	비고
6억 이하 1주택 취득	5억 원	1%	500만 원	지방교육세 포함 시 약 550만 원
9억 초과 1주택 취득	10억 원	3%	3,000만 원	지방교육세 포함 시 약 3,300만 원
조정대상지역 2주택 취득	10억 원	8%	8,000만 원	지방교육세 등 추가 확인 필요

생각해볼 부분

취득세는 매매계약을 체결한 뒤에야 생각하면 늦을 수 있습니다.
특히 조정대상지역에서 2주택 이상이 되는 경우에는 취득세 부담이 수천만 원 단위로 달라질 수 있기 때문에, 계약 전에 반드시 세율을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

7. 취득세 신고·납부 시기도 확인해야 한다

취득세는 주택을 취득한 뒤 정해진 기한 안에 신고하고 납부해야 합니다. 일반적인 매매 취득의 경우 취득일로부터 60일 이내 신고·납부를 확인해야 합니다.

실무에서는 잔금일이나 등기일을 기준으로 취득시기가 판단될 수 있으므로, 계약서의 잔금일과 실제 등기 일정을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

취득세 신고 전 체크리스트

□ 취득가액을 확인했는가?
□ 현재 보유 주택 수를 확인했는가?
□ 취득하는 주택의 조정대상지역 여부를 확인했는가?
□ 전용면적 85㎡ 초과 여부를 확인했는가?
□ 일시적 2주택에 해당하는지 확인했는가?
□ 생애최초 취득세 감면 대상인지 확인했는가?
□ 신고·납부기한을 확인했는가?

8. 정리

2026년 기준 주택 취득세는 단순히 “1 주택자는 1.1%”로만 기억하면 부족합니다. 취득가액, 전용면적, 보유 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 실제 부담이 크게 달라질 수 있습니다.

특히 2 주택 이상이 되는 경우에는 새로 취득하는 주택이 조정대상지역인지 반드시 확인해야 합니다. 조정대상지역 2 주택은 8%, 3 주택 이상은 12% 중과세율이 적용될 수 있기 때문입니다.

핵심 정리

1주택자는 취득가액에 따라 취득세 본세 1~3%가 적용됩니다.
6억 이하 1주택, 전용 85㎡ 이하는 지방교육세 포함 약 1.1%로 보는 경우가 많습니다.
조정대상지역 2주택 취득은 8%, 3주택 이상은 12% 중과가 적용될 수 있습니다.
비조정대상지역은 2주택까지 기본세율, 3주택부터 8%, 4주택 이상은 12%를 확인해야 합니다.
일시적 2주택, 생애최초 감면, 전용면적 85㎡ 초과 여부는 반드시 따로 확인해야 합니다.

이번 글에서는 2026년 기준 주택 취득세율을 1 주택, 2 주택, 조정대상지역 여부를 중심으로 정리해 보았습니다. 다음 글에서는 생애최초 주택 취득세 감면 조건과 신청 방법을 조금 더 구체적으로 살펴보겠습니다.

추가로 궁금한 점이 있으시면 댓글이나 쪽지, 메일로 문의해 주세요. 저도 공부하는 맘으로 성심껏 찾아 답변드리겠습니다.

※ 이 글은 주택 취득세의 기본 구조를 이해하기 위한 참고용 글입니다. 취득세율과 조정대상지역, 감면 요건은 법령과 정책에 따라 달라질 수 있으므로 실제 신고·납부 전에는 위택스, 지방자치단체 안내 또는 세무 전문가의 확인을 권장합니다.