2026년부터 2주택자도 전세보증금 세금 낼까? 고가 2주택자 간주임대료 쉽게 정리

안녕하세요. jamiepaper 부동산 경제 인사이트입니다.

전세를 놓으면 월세를 받는 것이 아니기 때문에 임대소득세가 없다고 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 전세보증금도 일정 요건을 충족하면 세법상 임대수입으로 계산될 수 있습니다. 이것을 간주임대료라고 합니다.

특히 2026년 귀속분부터는 고가주택을 보유한 2주택자도 간주임대료 과세 대상에 포함될 수 있어 주의가 필요합니다.이번 글에서는 고가 2주택자의 간주임대료 과세 기준과 신고 시 주의할 점을 쉽게 정리해보겠습니다.

1. 간주임대료란 무엇일까?

• 간주임대료는 전세보증금이나 임대보증금을 월세처럼 환산한 금액입니다.
• 실제 월세를 받지 않아도, 보증금에서 이자수익이 발생할 수 있다고 보고 세법상 임대수입으로 계산합니다.
• 쉽게 말하면 “전세보증금도 일정 조건에서는 임대소득으로 본다”는 의미입니다.
• 주택임대소득을 계산할 때는 월세 수입과 간주임대료를 함께 확인해야 합니다.
• 따라서 전세만 놓은 집이라도 보유 주택 수와 보증금 규모에 따라 신고 대상이 될 수 있습니다.

 

2. 2026년부터 무엇이 달라질까?

기존에는 주로 3주택 이상 보유자의 전세보증금이 간주임대료 과세 대상이었습니다.

하지만 국세청 안내에 따르면 2026년 귀속 이후에는 고가주택 2주택자도 일정 요건을 충족하면 보증금 등에 대한 간주임대료 과세 대상에 포함됩니다. 여기서 고가주택은 기준시가 12억 원 초과 주택을 의미하며, 고가주택 2주택자의 보증금 등의 합계액이 12억 원을 초과하는 경우가 해당됩니다.

정리하면 다음과 같습니다.

구분	기존판단	2026년 귀속이후
1주택자	대부분 비과세	고가·국외주택 등 예외 확인
일반 2주택자	월세 과세, 전세보증금은 보통 제외	일반 2주택자는 기존과 유사
고가 2주택자	간주임대료 대상 아님	일정 요건 충족 시 과세 가능
3주택 이상자	간주임대료 과세 가능	기존과 동일하게 확인 필요

핵심은 모든 2주택자가 아니라 고가주택 2주택자 중 일정 요건을 충족하는 경우라는 점입니다.

3. 고가 2주택자 간주임대료 과세 요건

2026년 귀속 이후 고가 2주택자가 간주임대료 과세 대상이 되려면 아래 조건을 확인해야 합니다.

• 부부 합산 기준으로 2주택을 보유하고 있는지 확인해야 합니다.
• 보유한 주택이 기준시가 12억 원 초과 고가주택인지 확인해야 합니다.
• 해당 주택들의 보증금 등의 합계액이 12억 원을 초과하는지 확인해야 합니다.
• 월세가 없더라도 전세보증금 규모에 따라 임대소득 신고 대상이 될 수 있습니다.
• 3주택 이상자는 기존처럼 보증금 합계액 3억 원 초과 여부 등을 함께 확인해야 합니다.

여기서 중요한 것은 “시세”가 아니라 기준시가입니다.
아파트 실거래가나 호가가 아니라 국세청 기준시가를 기준으로 판단해야 합니다.

4. 계산할 때 헷갈리기 쉬운 부분

고가 2주택자 간주임대료에서 많이 헷갈리는 부분은 12억 원과 3억 원의 역할입니다.

• 보증금 합계 12억 원 초과는 과세 대상 여부를 판단하는 기준입니다.
• 실제 간주임대료 계산에서는 일반적으로 보증금 등에서 3억 원을 차감하는 구조가 적용됩니다.
• 즉, “12억 원을 넘으면 과세 대상인지 확인”하고, “계산할 때는 3억 원 차감 구조를 확인”해야 합니다.

국세청의 주택 보증금 간주임대료 계산 안내에 따르면 간주임대료는 보증금 등에서 3억 원을 차감한 뒤, 일정 비율과 정기예금이자율을 적용해 계산하는 방식입니다. 2025년 귀속 정기예금이자율은 3.1%로 안내되어 있습니다.

간단히 구조만 보면 다음과 같습니다.

구분의미

 

구분	의미
기준시가 12억 원 초과	고가주택 여부 판단
보증금 합계 12억 원 초과	고가 2주택자 과세 대상 여부 판단
보증금 등 3억 원 차감	간주임대료 계산 시 적용되는 차감 구조
정기예금이자율	간주임대료 계산에 적용되는 이자율

 

5. 간단한 예시로 이해하기

예를 들어 보겠습니다.

구분	내용
보유 주택	기준시가 12억 원 초과 주택 2채
임대 형태	두 주택 모두 전세
전세보증금 합계	20억 원
판단	보증금 합계 12억 원 초과로 과세 대상 가능

이 경우 월세를 받지 않아도 간주임대료가 발생할 수 있습니다.

간단히 구조를 보면,

• 전세보증금 합계가 12억 원을 초과합니다.
• 고가 2주택자 요건에 해당할 수 있습니다.
• 실제 계산에서는 보증금 등에서 3억 원을 차감한 뒤 계산합니다.
• 계산된 간주임대료는 주택임대소득 수입금액에 포함될 수 있습니다.

정확한 세액은 보증금 규모, 임대 기간, 장부신고 여부, 다른 소득 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

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6. 누가 특히 주의해야 할까?

이번 변화는 모든 임대인에게 영향을 주는 것은 아닙니다.

특히 아래에 해당하는 분들이 확인해야 합니다.

• 서울 핵심지에 고가 아파트 2채를 보유한 경우
• 두 주택 모두 전세로 임대한 경우
• 월세는 없지만 전세보증금 합계가 큰 경우
• 기준시가 12억 원 초과 여부가 애매한 경우
• 주택임대소득 종합소득세 신고를 하지 않았던 경우
• 부부가 각각 주택을 보유하고 있는 경우

부부 합산으로 주택 수를 판단하는 경우가 많기 때문에, 본인 명의뿐 아니라 배우자 명의 주택도 함께 확인하는 것이 좋습니다.

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7. 신고할 때는 무엇을 확인해야 할까?

주택임대소득 신고 전에는 아래 항목을 정리해두는 것이 좋습니다.

• 보유 주택 수
• 각 주택의 기준시가
• 임대 형태: 월세인지 전세인지
• 전세보증금 또는 임대보증금 금액
• 임대 기간
• 부부 합산 주택 수
• 다른 종합소득 여부
• 분리과세와 종합과세 중 유리한 방식

주택임대 수입금액이 2,000만 원 이하라면 분리과세와 종합과세 중 선택할 수 있는 경우가 있습니다.
다만 간주임대료까지 포함해 수입금액이 어떻게 계산되는지 확인해야 합니다.

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8. 제 의견: 전세만 놓은 2주택자도 이제는 확인이 필요합니다

이번 변화의 핵심은 “월세가 없으면 임대소득세도 없다”는 생각이 더 이상 안전하지 않을 수 있다는 점입니다.특히 서울 핵심지처럼 기준시가가 높은 주택을 2채 보유한 경우에는 전세보증금만으로도 주택임대소득 신고 대상이 될 수 있습니다.제 생각에는 2026년부터 고가 2주택자는 아래 순서로 점검하는 것이 좋습니다.

• 먼저 기준시가 12억 원 초과 여부를 확인합니다.
• 다음으로 전세보증금 합계가 12억 원을 넘는지 봅니다.
• 간주임대료가 발생하는지 계산합니다.
• 주택임대소득 신고 대상인지 확인합니다.
• 세액이 크거나 판단이 애매하면 세무사 또는 국세상담센터에 확인합니다.

특히 전세보증금 규모가 큰 임대인은 5월 종합소득세 신고 전에 미리 자료를 정리해두는 것이 좋습니다.

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9. 결론: 고가 2주택자는 기준시가와 보증금 합계를 먼저 보자

2026년 귀속 이후부터는 고가주택 2주택자의 전세보증금도 간주임대료 과세 대상에 포함될 수 있습니다.

중요한 기준은 두 가지입니다.

• 기준시가 12억 원 초과 고가주택인지
• 보증금 등의 합계액이 12억 원을 초과하는지

이 두 가지를 먼저 확인해야 합니다.

전세는 월세가 아니기 때문에 세금과 무관하다고 생각하기 쉽지만, 세법상으로는 일정 요건에서 임대수입으로 계산될 수 있습니다.

따라서 고가 2주택자는 이제 전세보증금도 단순 보관금이 아니라, 세금 신고와 연결될 수 있는 항목으로 봐야 합니다.

본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사례의 세무 판단은 주택 수, 기준시가, 보증금 규모, 임대 기간, 다른 소득 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 신고 전에는 국세청 홈택스, 국세상담센터 또는 세무 전문가의 확인을 권장드립니다.

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참고자료

• 국세청, 주택임대소득 기본정보 — 주택 보증금에 대한 간주임대료
  https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7682&mi=2249
• 국세청, 주택 보증금에 대한 간주임대료 계산방법
  https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7681&mi=2228